Comment calculer les frais de notaire pour un achat immobilier ?

Les frais de notaire se composent des droits de mutation (5,09% à 6,32% dans l'ancien selon le département), des émoluments du notaire (barème dégressif d'environ 1%), de la contribution de sécurité immobilière (0,10%) et des débours (environ 1 200 €). Au total, comptez 7 à 8% du prix dans l'ancien et 2 à 3% dans le neuf.

Quel est le montant des frais de notaire dans l'ancien en 2026 ?

En 2026, les frais de notaire dans l'ancien représentent entre 7% et 8% du prix du bien. Depuis avril 2025, 83 départements ont relevé leur taxe départementale à 5%, portant les DMTO à 6,32%. Pour un bien à 250 000 euros, comptez environ 19 000 à 20 000 euros de frais.

Quel est le montant des frais de notaire dans le neuf ?

Dans le neuf (VEFA), les frais de notaire sont réduits à environ 2 à 3% du prix. Vous ne payez que la taxe de publicité foncière (0,715%), les émoluments du notaire et les débours. Pour un bien neuf à 300 000 euros, comptez environ 7 000 à 9 000 euros de frais.

Les frais de notaire varient-ils selon le département ?

Oui. La taxe départementale varie : 5% dans 83 départements depuis avril 2025, 4,50% dans quelques départements (Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Isère, Morbihan) et 3,80% dans l'Indre et à Mayotte. Cette différence peut représenter plusieurs milliers d'euros sur une transaction.

Les primo-accédants paient-ils moins de frais de notaire ?

Oui, dans les départements ayant voté la hausse à 5%, les primo-accédants bénéficient d'une exonération. Ils paient le taux de 4,50% au lieu de 5%. Pour un bien à 250 000 euros, c'est une économie d'environ 1 250 euros.

Peut-on réduire ses frais de notaire ?

Oui, plusieurs leviers existent : déduire la valeur du mobilier du prix de vente (jusqu'à 5%), séparer les frais d'agence de l'assiette des droits de mutation, demander la remise de 20% sur les émoluments du notaire au-delà de 100 000 euros, ou acheter dans le neuf (frais réduits à 2-3%).

Quand faut-il payer les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont versés le jour de la signature de l'acte authentique. Le notaire envoie un appel de fonds quelques jours avant. Le montant est une provision légèrement supérieure à l'estimation, et l'excédent est remboursé quelques mois après la vente.

Peut-on intégrer les frais de notaire dans le prêt immobilier ?

Oui, c'est le prêt à 110%. La banque finance le prix du bien et les frais de notaire. Cependant, la plupart des banques préfèrent que l'apport couvre au minimum les frais de notaire. Un financement à 110% est possible mais avec des conditions d'octroi plus strictes.

Frais de Notaire 2026 : Calcul Gratuit (Ancien, Neuf, Terrain)

Comprendre les frais de notaire

Les frais de notaire, aussi appelés frais d'acquisition, sont les sommes versées au notaire lors de l'achat d'un bien immobilier. Contrairement à ce que leur nom laisse penser, ils ne constituent pas la rémunération du notaire : environ 80% de ces frais sont des taxes reversées à l'État, au département et à la commune.

En , comptez en moyenne 7 à 8% du prix dans l'ancien et 2 à 3% dans le neuf. Pour un appartement ancien à 250 000 €, cela représente environ 19 000 à 20 000 € à ajouter au prix d'achat.

Les quatre composantes des frais de notaire

Composante	Part du total	Description
Droits de mutation (DMTO)	≈ 80%	Taxes reversées au département (3,80 à 5%), à la commune (1,20%) et à l'État. C'est le poste le plus lourd.
Émoluments du notaire	≈ 12%	Rémunération du notaire, calculée selon un barème dégressif fixé par décret. Environ 1% du prix, + TVA 20%.
Débours	≈ 5%	Frais avancés par le notaire : documents cadastraux, état hypothécaire, certificat d'urbanisme. Environ 1 000 à 1 500 €.
Contribution de sécurité immobilière	≈ 1%	Taxe de 0,10% du prix pour l'enregistrement de la mutation au fichier immobilier.

Ancien vs Neuf : pourquoi une telle différence ?

La différence majeure vient des droits de mutation. Dans l'ancien, l'acheteur paie la taxe départementale complète (jusqu'à 5%). Dans le neuf, il ne paie qu'une taxe de publicité foncière réduite de 0,715%, car le promoteur a déjà acquitté la TVA immobilière de 20% sur le prix de vente.

Poste	Ancien	Neuf (VEFA)
Droits de mutation / Taxe publicité foncière	5,09% à 6,32%	0,715%
Émoluments notaire TTC	≈ 1,2%	≈ 1,2%
CSI	0,10%	0,10%
Débours	≈ 1 200 €	≈ 1 200 €
Total estimé	7 à 8%	2 à 3%

Comparaison pour un bien à 300 000 € :
• Ancien (département à 6,32%) : ≈ 23 700 € de frais
• Neuf : ≈ 7 000 € de frais
• Différence : 16 700 € en faveur du neuf

Cette économie substantielle sur les frais de notaire est l'un des arguments majeurs en faveur de l'achat neuf, en plus de la garantie décennale et des performances énergétiques. Cependant, le prix au mètre carré du neuf est généralement 15 à 25% supérieur à l'ancien, ce qui compense souvent l'avantage sur les frais.

La hausse des DMTO depuis avril 2025

La loi de finances 2025 a autorisé les départements à relever leur taxe de publicité foncière de 4,50% à 5,00% pour une durée de 3 ans (jusqu'en mars 2028). 83 départements sur 101 ont voté cette hausse, ce qui a augmenté le taux global des DMTO de 5,81% à 6,32%.

Impact concret par tranche de prix

Prix du bien	Ancien taux (5,81%)	Nouveau taux (6,32%)	Surcoût
150 000 €	8 715 €	9 480 €	+ 765 €
200 000 €	11 620 €	12 640 €	+ 1 020 €
250 000 €	14 525 €	15 800 €	+ 1 275 €
300 000 €	17 430 €	18 960 €	+ 1 530 €
400 000 €	23 240 €	25 280 €	+ 2 040 €
500 000 €	29 050 €	31 600 €	+ 2 550 €

Bonne nouvelle : cette hausse ne s'applique pas aux primo-accédants. Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale les 2 dernières années, vous bénéficiez de l'ancien taux de 4,50% au lieu de 5,00%. En savoir plus →

Taux DMTO par département en

Le taux de droits de mutation varie d'un département à l'autre. Voici le tableau complet des 101 départements français avec leur taux départemental et le taux DMTO global applicable.

Code	Département	Taux départ.	DMTO global

Comment lire ce tableau : le taux départemental est la part reversée au département. Le DMTO global inclut la taxe communale (1,20%) et le prélèvement pour frais d'assiette (2,37% du taux départemental). C'est le DMTO global qui est appliqué à votre achat.

Les départements les moins chers

Si votre projet géographique est flexible, acheter dans un département à taux réduit peut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros :

Indre (36) et Mayotte (976) : taux départemental de 3,80% → DMTO global de 5,09%. L'Indre est le département le moins cher de France métropolitaine pour les frais de notaire.
Hautes-Alpes (05), Alpes-Maritimes (06), Isère (38), Morbihan (56) : taux départemental de 4,50% → DMTO global de 5,81%. Ces 4 départements n'ont pas voté la hausse de 2025.

Pour un bien à 250 000 €, la différence entre l'Indre (DMTO 5,09%) et un département à 6,32% est de 3 075 €.

Barème des émoluments du notaire

Les émoluments sont la rémunération propre du notaire. Ils sont encadrés par un barème national dégressif fixé par arrêté, identique pour tous les notaires de France. Plus le prix du bien est élevé, plus le taux marginal diminue :

Tranche de prix	Taux applicable	Exemple : sur 250 000 €
De 0 à 6 500 €	3,870%	251,55 €
De 6 500 € à 17 000 €	1,596%	167,58 €
De 17 000 € à 60 000 €	1,064%	457,52 €
Au-delà de 60 000 €	0,799%	1 518,10 €
Total HT		2 394,75 €
TVA (20%)		478,95 €
Total TTC		2 873,70 €

La remise de 20%

Depuis 2016, le notaire peut accorder une remise de 20% sur la part de ses émoluments correspondant à un prix supérieur à 100 000 €. Cette remise est à la discrétion du notaire — elle est rarement proposée spontanément, mais vous pouvez la demander.

Calcul de la remise pour un bien à 250 000 € :
• Émoluments sur 0 – 100 000 € : 1 196,08 € (non remisables)
• Émoluments sur 100 000 – 250 000 € : 1 198,50 € (remisables)
• Remise de 20% : 1 198,50 × 20% = 239,70 € d'économie
• Avec TVA : environ 288 € d'économie au total

Tableau de référence : frais de notaire par prix

Estimation pour un achat dans l'ancien, département à taux standard (DMTO 6,32%), sans déduction de mobilier :

Prix du bien	Frais de notaire	% du prix	Coût total d'acquisition
100 000 €	8 800 €	8,8%	108 800 €
150 000 €	12 700 €	8,5%	162 700 €
200 000 €	16 600 €	8,3%	216 600 €
250 000 €	20 100 €	8,0%	270 100 €
300 000 €	23 800 €	7,9%	323 800 €
350 000 €	27 700 €	7,9%	377 700 €
400 000 €	31 500 €	7,9%	431 500 €
500 000 €	39 200 €	7,8%	539 200 €
750 000 €	58 100 €	7,7%	808 100 €
1 000 000 €	77 100 €	7,7%	1 077 100 €

Le pourcentage diminue légèrement avec le prix car les émoluments sont dégressifs et les débours (montant fixe) pèsent moins.

Comment réduire ses frais de notaire ?

Les droits de mutation (80% des frais) ne sont pas négociables — ce sont des taxes. Mais plusieurs leviers permettent de réduire la facture totale :

1. Déduire la valeur du mobilier

Si le bien est vendu avec du mobilier (cuisine équipée, électroménager, meubles, rideaux), la valeur de ces éléments peut être déduite du prix dans l'acte de vente. Les frais de notaire sont alors calculés sur le prix immobilier seul, hors mobilier.

Il faut fournir une liste détaillée et chiffrée au notaire. L'administration fiscale accepte généralement jusqu'à 5% du prix total. Au-delà, elle peut demander des justificatifs (factures d'achat).

Exemple : bien à 300 000 € avec 12 000 € de mobilier → frais calculés sur 288 000 € au lieu de 300 000 €. Économie : ≈ 960 €.

2. Séparer les frais d'agence

Quand l'agent immobilier est mandaté par l'acheteur (mandat acquéreur), les honoraires d'agence peuvent être exclus de l'assiette des droits de mutation. La mention « frais d'agence à la charge de l'acquéreur » doit figurer clairement dans le compromis et l'acte.

Exemple : bien à 300 000 € dont 15 000 € de frais d'agence → DMTO calculés sur 285 000 €. Économie : ≈ 950 €.

3. Demander la remise de 20% au notaire

Le notaire peut accorder une remise de 20% sur la part de ses émoluments au-delà de 100 000 €. Cette remise est rarement proposée spontanément — demandez-la explicitement. Pour un bien à 250 000 €, l'économie est d'environ 290 €.

4. Acheter dans le neuf

Le levier le plus puissant : les frais dans le neuf (2-3%) sont trois à quatre fois inférieurs à l'ancien (7-8%). Pour un bien à 300 000 €, la différence est de 16 700 €. À intégrer dans votre comparaison ancien/neuf.

5. Acheter dans un département à taux réduit

Les 8 départements à taux réduit (Indre, Mayotte, Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Isère, Morbihan, Guadeloupe, Martinique) offrent des frais de notaire significativement inférieurs. Pour un bien à 250 000 €, acheter dans l'Indre plutôt qu'à Paris fait économiser 3 075 €.

L'avantage primo-accédant

Dans les 83 départements ayant voté la hausse des DMTO à 5%, les primo-accédants sont exonérés de la majoration. Ils paient le taux départemental de 4,50% au lieu de 5,00%.

Qui est considéré comme primo-accédant ?

Toute personne n'ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la signature de l'acte authentique. Cela inclut :

Les personnes qui n'ont jamais été propriétaires
Les anciens propriétaires ayant vendu leur résidence principale depuis plus de 2 ans
Les propriétaires d'un bien locatif ou d'une résidence secondaire (qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale)

Conditions importantes : le bien acheté doit être destiné à un usage de résidence principale. L'exonération ne s'applique pas aux investissements locatifs ni aux résidences secondaires.

Économie pour les primo-accédants

Prix du bien	Frais standard (5%)	Frais primo (4,50%)	Économie
150 000 €	12 700 €	11 935 €	765 €
200 000 €	16 600 €	15 580 €	1 020 €
250 000 €	20 100 €	18 825 €	1 275 €
300 000 €	23 800 €	22 270 €	1 530 €
400 000 €	31 500 €	29 460 €	2 040 €

Cumulable avec d'autres aides

L'exonération primo-accédant est cumulable avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ), l'APL accession et les aides locales à l'accession. Un primo-accédant achetant dans le neuf cumule l'avantage des frais de notaire réduits (2-3%) avec le PTZ, ce qui peut représenter une économie totale de plus de 30 000 € par rapport à un achat dans l'ancien sans aide.

Questions fréquentes sur les frais de notaire

Les frais de notaire se composent de quatre postes : les droits de mutation (environ 6,32% dans l'ancien dans la majorité des départements), les émoluments du notaire (barème dégressif d'environ 1%), la contribution de sécurité immobilière (0,10%) et les débours (environ 1 200 €). Au total, comptez 7 à 8% dans l'ancien et 2 à 3% dans le neuf. Utilisez notre simulateur en haut de page pour un calcul précis.
La différence vient des droits de mutation. Dans l'ancien, l'acheteur paie la taxe départementale complète (jusqu'à 5%). Dans le neuf, seule une taxe de publicité foncière de 0,715% s'applique, car le promoteur a déjà acquitté la TVA immobilière de 20%. Pour un bien à 300 000 €, la différence est d'environ 16 700 €.
Les droits de mutation (80% des frais) sont des taxes non négociables. En revanche, les émoluments du notaire peuvent être réduits grâce à la remise de 20% sur la part au-delà de 100 000 €. Vous pouvez aussi réduire l'assiette en déduisant le mobilier et en séparant les frais d'agence. L'économie totale peut atteindre 1 000 à 2 000 €.
Les frais sont versés le jour de la signature de l'acte authentique. Le notaire envoie un appel de fonds quelques jours avant. Le montant demandé inclut une provision (légèrement supérieure à l'estimation). Le notaire rembourse l'excédent quelques mois après, une fois tous les frais réels connus et les taxes versées.
Oui, c'est le « prêt à 110% » : la banque finance le bien et les frais de notaire. Cependant, la plupart des banques préfèrent que l'apport couvre au minimum les frais. Un financement à 110% est possible mais avec des conditions plus strictes (revenus stables, CDI, pas d'autres crédits) et un taux légèrement plus élevé.
Pour une résidence principale, non. En revanche, pour un investissement locatif, les frais de notaire peuvent être déduits des revenus fonciers l'année de l'acquisition (régime réel) ou intégrés au prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value lors de la revente. C'est un avantage fiscal significatif pour les investisseurs.
Non. La taxe départementale varie : 5% dans 83 départements, 4,50% dans 6 départements (Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Isère, Morbihan, Guadeloupe, Martinique) et 3,80% dans l'Indre et à Mayotte. Les émoluments du notaire sont identiques partout (barème national). L'écart de DMTO peut représenter plus de 3 000 € sur un bien à 250 000 €.
Par convention et par la loi, c'est l'acheteur qui paie les frais de notaire (frais d'acquisition). Le vendeur paie uniquement les frais de mainlevée d'hypothèque s'il y en a une, et éventuellement les diagnostics immobiliers. Dans de rares cas (vente aux enchères, accord contractuel), les frais peuvent être partagés ou à la charge du vendeur.

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